Kocaeli‘de ve Türkiye’nin dört bir yanındaki apartmanlarda ortak giderler, komşular arasında tartışma yaratmaya devam ediyor. Giriş ve birinci katlarda oturanların, kullanmasalar bile asansör giderlerine katılmak zorunda olması dikkat çekerken benzer bir durum çatı tamirlerinde de yaşanıyor. En üst kattaki dairenin tavanından su akıyor, çatının onarılması gerekiyor ancak masraf yalnızca üst kattaki daire sahibine değil, zemin ve birinci kattaki komşulara da yansıtılıyor. Peki zemin katta oturan bir kişinin evini su bastığında, kışın daha fazla doğalgaz tüketmek zorunda kaldığında veya komşusuyla ısınma konusunda anlaşmazlık yaşadığında ne oluyor? Alt kat sakinlerinin karşılaşabildiği bu durumlar, “Altta kalanın canı mı çıksın?” sorusunu gündeme getiriyor.
ÜST KATIN TAVANI AKIYOR, ALT KAT DA ÖDÜYOR
Kocaeli gibi sonbahar ve kış aylarında yoğun yağışların görülebildiği kentlerde, apartman çatılarının bakım ve onarımı büyük önem taşıyor. Çatıda oluşan bir hasar, özellikle en üst kattaki dairelerde su sızıntısına, rutubete ve duvarların zarar görmesine neden olabiliyor. Böyle bir durumda çatının onarılması için yapılan masraf, ortak gider kapsamında bütün kat maliklerine paylaştırılıyor. Zemin katta yaşayan ve çatıdaki sızıntıdan doğrudan etkilenmeyen bir kişi de bu gideri karşılamak zorunda kalabiliyor. Çünkü çatı, yalnızca üst kattaki dairenin değil, bütün binanın ortak alanı olarak kabul ediliyor. Ancak alt katlarda yaşayanların sorguladığı nokta da burada ortaya çıkıyor: Üst kattaki daire zarar gördüğünde herkes masrafa katılırken, alt kattaki daire zarar gördüğünde de aynı paylaşım yapılıyor mu?
PEKİ ZEMİN KATTAKİ EVİ SU BASARSA?
Alt katlarda yaşayanların karşılaşabildiği en önemli sorunlardan biri su baskınları. Özellikle kuvvetli yağışlarda yetersiz drenaj, kanalizasyon geri tepmesi, su yalıtımındaki eksiklikler veya binanın çevresindeki su birikintileri nedeniyle zemin kattaki daireleri su basabiliyor. Evinin içine su dolan bir kişi, zarar gören mobilyalarını, parkelerini, duvarlarını ve diğer eşyalarını onarmak için ciddi masraflarla karşılaşabiliyor. Ancak bu zararların tamamı otomatik olarak apartmandaki diğer daire sahiplerine paylaştırılmıyor. Su baskınının ortak tesisattan veya binanın ortak alanlarından kaynaklanması halinde ortak sorumluluk gündeme gelebilirken, daireye özel nedenlerden kaynaklanan zararlarda durum değişebiliyor. İşte bu ayrım, alt kat sakinlerinin adalet tartışmasının temelini oluşturuyor. Çatının onarımına herkes katılırken, zemin kattaki daireyi su bastığında komşuların aynı masrafa her durumda ortak olmaması, “Altta kalanın canı çıksın mı?” sorusunu akıllara getiriyor.
ALT KATTA OTURAN DAHA FAZLA DOĞALGAZ YAKABİLİYOR
Zemin ve birinci katlarda yaşayanların karşılaşabildiği bir başka sorun da yüksek ısınma giderleri. Özellikle altında ısıtılmayan bodrum, otopark veya açık alan bulunan dairelerde, yeterli yalıtım yapılmamışsa zeminden ciddi ısı kaybı yaşanabiliyor. Bu nedenle alt kattaki bir daire sahibi, üst kattaki komşusuyla aynı oda sıcaklığına ulaşmak için daha fazla doğalgaz tüketmek zorunda kalabiliyor. Kocaeli’de kış aylarında doğalgaz faturaları hane bütçesinde önemli bir yer tutarken bu durum, alt katlarda yaşayanlar açısından ek bir maliyet anlamına gelebiliyor. Ancak bireysel kombi kullanılan apartmanlarda alt kattaki dairenin daha fazla doğalgaz tüketmesi nedeniyle ortaya çıkan ek fatura, diğer komşular arasında paylaştırılmıyor. Böylece alt katta oturan kişi hem kendi ısınma masrafını karşılıyor hem de binanın ortak giderlerine katılmaya devam ediyor.
DOĞALGAZINI AÇMAZSA ÜST KOMŞUSUYLA SORUN YAŞAYABİLİR
İşin dikkat çeken bir başka yönü ise yüksek doğalgaz faturalarından kaçınmak isteyen alt kat sakinlerinin karşılaşabileceği komşuluk anlaşmazlıkları. Bireysel kombi kullanılan bir apartmanda alt kattaki kişinin evini ısıtmaması, bazı koşullarda üst kattaki dairenin de daha fazla ısı kaybetmesine neden olabiliyor. Böyle bir durumda üst kattaki komşu, kendi evinin ısınmasının olumsuz etkilendiğini ileri sürerek şikâyette bulunabiliyor ve hukuki yollara başvurabiliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, kat maliklerine birbirlerinin haklarını ihlal etmeme yükümlülüğü getiriyor. Ancak bu durum, bireysel kombi kullanan herkesin doğalgazını sürekli açık tutmak zorunda olduğu anlamına gelmiyor. Hukuki sorumluluk, somut olayın koşullarına ve ortaya çıkan zarara göre değerlendiriliyor. Buna rağmen alt katta oturan bir kişinin hem daha fazla ısınma gideriyle karşılaşabilmesi hem de tasarruf etmek istediğinde komşusuyla anlaşmazlık yaşayabilmesi, tartışmanın bir başka boyutunu oluşturuyor.
ASANSÖRÜ KULLANMASA DA ÖDÜYOR, ÇATIDAN ETKİLENMESE DE
Alt katlarda yaşayanların katılmak zorunda olduğu ortak giderler yalnızca çatı tamiriyle sınırlı değil. Giriş katında oturan bir kişi, asansörü hiç kullanmasa bile bakım ve onarım masraflarına katılmak zorunda kalabiliyor. Aynı şekilde çatının yenilenmesi, dış cephe mantolaması, ortak tesisatın onarılması, merdivenlerin bakımı ve binanın diğer ortak giderleri de kat maliklerine paylaştırılıyor. Bu masrafların bazıları alt kat sakinlerinin doğrudan kullanmadıkları alanlarla ilgili olsa da ortak alanların binanın tamamına ait olması nedeniyle ödeme yükümlülüğü devam ediyor. Öte yandan çatı, dış cephe yalıtımı ve ortak tesisat gibi unsurların yalnızca üst katlara değil, binanın tamamına yarar sağladığı da bir gerçek. Tartışma ise bu ortak yararın, her dairenin karşılaştığı bireysel masraflarla ne kadar dengeli olduğu noktasında yoğunlaşıyor.
KANUN NE DİYOR? ÇATI TAMİRİNİ KİM ÖDEMEK ZORUNDA?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde çatılar, bacalar ve yağmur olukları ortak yerler arasında sayılıyor. Kanunun 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında geçerli başka bir paylaşım düzenlemesi bulunmadıkça ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlü. Dolayısıyla zemin katta veya birinci katta oturan bir daire sahibi, çatının kendi evine su akıtmadığını belirterek ortak onarım giderinden tek taraflı olarak muaf olamıyor. Ayrıca bu giderlerin her zaman daire başına eşit bölünmesi de gerekmiyor. Kanundaki genel paylaşım esası, arsa payına göre katılım olarak düzenleniyor. Çatının bir kişinin kusuruyla zarar görmesi gibi durumlarda ise sorumlu kişiye başvurulması ayrıca gündeme gelebiliyor.
ALTTA KALANIN CANI MI ÇIKSIN?
Kocaeli’den İstanbul’a, Ankara’dan İzmir’e kadar Türkiye genelindeki apartmanlarda geçerli olan ortak gider kuralları, alt katlarda yaşayanların karşılaşabildiği bireysel masraflarla birlikte değerlendirildiğinde önemli bir adalet tartışmasını ortaya çıkarıyor. Bir tarafta çatının, asansörün ve binanın diğer ortak alanlarının herkesin sorumluluğunda olduğunu savunanlar bulunuyor. Diğer tarafta ise zemin ve birinci katlarda yaşayanların daha fazla ısınma gideriyle karşılaşabildiğini, su baskınlarında her zaman ortak masraf paylaşımından yararlanamadığını ve doğrudan kullanmadıkları bazı ortak alanlar için de ödeme yaptığını hatırlatanlar var. Çatı akarken bütün apartman ödeme yapıyor ancak zemin kattaki daireyi su bastığında masrafın paylaşılması, su baskınının nedenine göre değişiyor. Bu farklılık da “Altta kalanın canı mı çıksın?” sorusunu gündeme getiriyor. Peki sizce alt katlarda oturanlar çatı ve asansör gibi ortak giderlere üst katlarla aynı esaslara göre mi katılmalı? Yoksa apartmanlarda masraflar dairelerin bulunduğu kata ve kullanım durumuna göre yeniden mi düzenlenmeli?
